La STS 35/2021, de 27 de enero, impone a los bancos el pago de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada

La sentencia del Tribunal Supremo -STS 35/2021 de 27 de enero- determina que los gastos de tasación incumben al banco y no al consumidor. Anteriores fallos ya señalaron que lo mismo sucede con el registro y la gestoría, mientras que los importes satisfechos ante el notario deben dividirse al 50%. Solo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, queda completamente a cargo del cliente.

Con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores.

Los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales.

Ya en la Sentencia 457/2020, de 24 de julio. Recurso (CAS) 1053/2018, el alto Tribunal analizó las consecuencias de la nulidad de las cláusulas de imputación de gastos y tributos en los préstamos hipotecarios. La Sala Primera del Tribunal Supremo ratificaba, en la referida sentencia, su doctrina sobre la nulidad, por abusivas, de las cláusulas que imputan al prestatario los gastos y tributos de los préstamos hipotecarios, en cuanto implican, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato.

Para establecer las consecuencias de esta nulidad, el Tribunal Supremo utiliza la doctrina jurisprudencial establecida a partir de la sentencia del pleno de 23 de enero de 2019, confirmada por la doctrina del TJUE de 16 de julio de 2020 (asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19). En consecuencia, el TS entraba a analizar a quién correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados:

Con esta sentencia se abre la posibilidad de reclamar el 50% del gasto de la notaría y el 100% del gasto de la tasación, la gestoría y el registro.

• En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: aplica las normas de derecho nacional vigentes en el momento de constituir el préstamo que fijaban que el sujeto pasivo obligado al pago del impuesto es el prestatario y, por tanto, no cabe la repercusión a la entidad financiera de dicho coste.
• En cuanto a los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura: corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de “interesados” según lo establecido en el Reglamento notarial.
• En cuanto a los gastos registrales: corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria.
• En cuanto a los gastos de tasación, corresponden, asimismo y por regla general desde la referida sentencia 35/2021, al banco en su integridad.

Cabe señalar, por último, que la imputación de los gastos de tasación al banco será posible en los préstamos hipotecarios anteriores a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ya que, en dicha Ley, en el apartado i) de la letra e) del art. 14.1, sí se establece que “los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario”.

Referencias externas: C.G.P.J – Jurisprudencia del TS