Derecho Inmobiliario

Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos (viviendas, locales y/o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y atribución a distintos propietarios) con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos. También puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en caso de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados en relación a las paradas, de cementerios en relación a las sepulturas y entre otros semejantes.

Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los créditos a favor de la comunidad como de las deudas contraídas válidamente durante la gestión de ésta, de acuerdo con sus respectivas cuotas de participación. Los créditos devengan intereses desde el momento en que debiera realizarse su pago y el momento en que efectivamente se realice.

En el ámbito del ordenamiento jurídico catalán (artículo 553-5 del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya) se vincula el propio inmueble de carácter como garantía del cumplimiento, por parte de los propietarios actuales y anteriores, de la obligación de hacer frente al pago de las cantidades que adeuden en concepto de gastos comunes, ordinarios y/o extraordinarios y por aportaciones al fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores, contados de 1 de enero a 31 de diciembre, sin perjuicio, en su caso, de la responsabilidad de quien transmite.

En materia de propiedad horizontal, el ordenamiento jurídico vigente en Catalunya (concretamente, artículo 553-6 del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya) exige que en el presupuesto anual de la comunidad figure una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes presupuestados para dotar un fondo especial (fondo especial) Únicamente se podrá disponer de dicho fondo, con autorización de la Presidencia,  para atender  gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para aquellas que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

El inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el momento en que se otorga el título constitutivo de la propiedad horizontal, esté o no terminado el edificio.

El título constitutivo de la propiedad horizontal debe constar en escritura pública, inscribirse en el Registro de la Propiedad y contendrá, como mínimo:

1. a)    la descripción del inmueble en su conjunto, indicando si está o no terminado e indicando los elementos, instalaciones y servicios comunes de los que dispone
2. b)    descripción de los elementos privativos del inmueble, indicando su orden interno, su cuota general de participación, las cuotas especiales de participación (si procede), su superficie    útil, límites, planta, destino y, en su caso, los espacios o derechos que constituyan sus anexos
3. c)    un plano descriptivo  del inmueble
4. d)    los estatutos, si existieran
5. e)    las reservas de derechos o facultades a favor del promotor o los constituyentes, si existieran
6. f)     la previsión, si procede, de formación de subcomunidades.

En la misma escritura o una previa es preciso que se declare la obra nueva del inmueble.

En Catalunya, para modificar el título  constitutivo es preciso el acuerdo de la Junta de Propietarios (adoptando mediante el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto, que deben además representar 4/5 partes de las cuotas de participación)  y el otorgamiento de una escritura que observe los mismos requisitos que la de su constitución. No será necesario el acuerdo de la Junta si la modificación viene motivada por:

1. a)       el ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y edificación si así se previó expresamente en el momento de la constitución del título
2. b)      agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de elementos privativos o desvinculaciones de anexos, si los estatutos las establecen
3. c)       alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos los prohíban expresamente
4. d)      ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración Pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad o rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Los estatutos  regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:

1. a)    el destino, uso y aprovechamientos de los elementos privativos y comunes
2. b)    las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos
3. c)    el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones
4. d)    la aplicación de los gastos e ingresos y las distribución de beneficios y cargas
5. e)    los órganos de gobierno complementarios de los establecidos por la ley
6. f)     la forma y gestión de la administración

Serán válidas las siguientes cláusulas estatutarias:

1. a)    las que permitan operaciones de agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin  consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
2. b)    las que exoneran a determinados propietarios de elementos privativos de la obligación de satisfacer los gastos de conservación de elementos comunes concretos, que pueden incluir las del portal, la escalera, los ascensores, los jardines, las zonas de recreo y demás espacios semejantes.
3. c)    las que establecen la utilización exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento común o parte determinada de este en favor de algún elemento privativo.
4. d)    las que permiten el uso o el disfrute de elementos comunes mediante la colocación de carteles de publicidad.
5. e)    las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.
6. f)     las que prevén la resolución de los conflictos mediante el arbitraje o la mediación para cualquier cuestión del régimen de la propiedad horizontal.

Las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe.

El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones. Este reglamento en cualquier caso a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de la Junta de propietarios de conversión en otro tipo de comunidad o por decisión del propietario único. El acuerdo o decisión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados. En cualquier caso, se presume otorgado el consentimiento si el titular del derecho real no ha manifestado su oposición al acuerdo o decisión en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.

También se extingue en supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble. Sin embargo, en el título de constitución puede estipularse que el régimen no se extinga pese a la destrucción o la declaración de ruina para proceder a la rehabilitación o reconstrucción del inmueble a cargo de los propietarios.