Medidas de protección en materia de pago de las Hipotecas

Dentro del paquete de medidas dictadas por el Gobierno de España para paliar en lo posible los efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19, el pasado 18 de marzo de 2.020 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (en adelante, el RDL 8/20).

Entre las medidas que la norma incorpora a nuestro ordenamiento, se incluye un paquete de normas de apoyo a trabajadores, familias y colectivos vulnerables particularmente afectados por las circunstancias de la crisis actual y que se considera merecen una especial protección.

Abordaremos en este artículo, específicamente, las medidas relacionadas con el pago de los préstamo con garantía hipotecaria contraídos por personas en las circunstancias antes descritas.

Las medidas adoptadas tienen como finalidad garantizar el derecho a la vivienda a los deudores en situación de especial vulnerabilidad así como la contención de la morosidad.

Anteriormente, ya se habían dictado otros medidas en la misma línea, como son el Real Decreto, 1975/2008, de 28 de noviembre, sobre medidas urgentes a adoptar en materia económica, fiscal, de empleo y de acceso a la vivienda; el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; y, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social (recientemente modificada por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública). La experiencia adquirida durante el periodo de vigencia de las mismas ha aconsejado ha aconsejado  la adopción de medidas específicas para las circunstancias actuales.

La primera medida que se recoge en el RDL 8/20 es la moratoria en el pago de la deuda hipotecaria (préstamos o créditos con este tipo de garantía) derivada de la adquisición de la vivienda habitual de aquellos deudores que padezcan extraordinarias dificultades para aquellas personas que tengan excepcionales dificultades para atender el pago de la misma como consecuencia de los efectos económicos de la crisis sanitaria del COVID-19. Se establece como primer requisito que la hipoteca se encuentre vigente a la entrada en vigor de la norma (28 de marzo de 2.020).

El mismo beneficio y en las mismas condiciones resultará aplicables a los fiadores y avalistas del deudor principal.

La norma (artículo 9 RDL 8/20) define la situación de vulnerabilidad económica con las siguientes notas:

1. a) que el deudor hipotecario esté en situación de desempleo, o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas;
2. b) que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere durante el mes anterior a la solicitud de moratoria:

 i.- el límite de tres (3) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM);

ii.- el anterior límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM  por cada hijo a cargo en la unidad familiar. Ese incremento será de 0,15 veces el IPREM en caso de una unidad familiar monoparental.

iii.- el límite original se  incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor a cargo de la unidad familiar.

iv.- caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una incapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que lo incapacite permanentemente para la realización de una actividad laboral, el límite será de cuatro (4) veces el IPREM. Finalmente, si el deudor hipotecario fuera persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual (con un grado igual o superior al 33%) o persona con discapacidad física o sensorial (con grado igual o superior al 65%), o caso de enfermedad grave que incapacite al deudor o a su cuidador para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco (5) veces el IPREM.

1. c) que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulten superiores al 35% de los ingresos netos que perciban el conjunto de la miembros de la unidad familiar
2. d) que a consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19 la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entenderá que se ha producido esa alteración significativa cuando se den las siguientes circunstancias:

i.- que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hay multiplicado por, al menos, 1,3

ii.- Que se haya producido una caída de las ventas de, al menos, un 40%

iii.- que la unidad familiar se encuentre compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o  pareja de hecho e hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita

Conforme a lo dispuesto en el artículo 10 del RDL 8/20 los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica, podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal con anterioridad a actuar contra el suyo.  

El cumplimiento de la situación de vulnerabilidad se acreditará del siguiente modo:

1. la situación legal de desempleo se acreditará mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida
2. el cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma
3. el número de persona que habitan en la vivienda, así como sus circunstancias personales se acreditará mediante el Libro de Familia o documento acreditativo de la situación de pareja de hecho; por un certificado de empadronamiento con efecto a fecha de presentación de la solicitud y los seis meses anteriores; declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente
4. la titularidad de loes bienes, mediante una nota del servicio de Índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar y escrituras de compraventa de la vivienda y de la concesión de los préstamos/créditos con garantía hipotecaria
5. declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerar que no dispone de recursos suficientes a los efectos de la norma.

Por su parte el artículo 12 establece las condiciones temporales para la solicitud de la moratoria, indicando que esta se podrá realizar al acreedor hasta quince (15) después del fin de vigencia el propio Real Decreto. El deudor deberá aportar la documentación referida en el artículo 11.

Realizada la solicitud, la entidad financiera procederá a su implementación en un plazo máximo de quince (15) días. Concedida la moratoria, la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma a los efectos del cómputo de las provisiones de riesgo.

La solicitud de la moratoria supondrá la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado y la inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado durante el periodo de moratoria. Asimismo, durante la vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni ninguno de los conceptos que la integran (amortización de capital o pago de intereses), ni se devengarán intereses, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del RDL 8/20.

Otra de las estipulaciones de la norma establece que en los contratos de préstamos o créditos garantizados con hipoteca en los que el deudor se encuentre en situación de vulnerabilidad económica no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el periodo de vigencia de la moratoria.   

Finalmente, la norma regula las consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria. En ella se establece que aquel deudor que se hubiera beneficiado las medidas de moratoria previstas en la norma si cumplir con los requisitos exigidos por la misma será responsable de los daños y perjuicios que se hubieran podido producir, así como de los gastos generados, sin perjuicio de cualquier otro tipo de responsabilidades que se pudieran derivar. Asimismo, se establece que el importe de los daños y perjuicios no podrá ser en ningún caso inferior al beneficio indebidamente obtenido por aplicación de la norma. También incurrirá en responsabilidad aquel deudor que voluntaria y deliberadamente busque situarse o mantenerse en un supuesto de vulnerabilidad económica al objeto de obtener la aplicación de la moratoria.