MEDIDAS AYUDA A PYMES Y AUTÓNOMOS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
La promulgación del RD 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (en adelante RD 462/20) ha provocado que muchas actividades económicas se hayan visto obligadas a suspender o reducir drásticamente su actividad y es evidente que ello ha tenido como consecuencia directa que los ingresos de las pymes y autónomos que desempeñaban éstas se hayan reducido notablemente o incluso que hayan desaparecido, circunstancia, además, que previsiblemente se mantendrá mientras perdure la vigencia del estado de alarma.
Para paliar la situación de pandemia creada por la COVID-19, se han promulgado una serie de normas de las que, en materia de arrendamiento, cabe destacar el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante RDL 15/20), publicado en el BOE del día 22 de abril y en vigor desde el día siguiente al de su publicación, ha establecido en materia de arrendamiento de los locales de negocios utilizados por las personas afectadas las medidas que a continuación se exponen con la finalidad de paliar, en lo posible, los perjuicios causados.
“Las soluciones propuestas encuentran su fundamento en la cláusula “rebus sic stantibus”, de elaboración jurisprudencial y que permitiría la modulación o modificación de las obligaciones contractuales en casos en que concurran los exigidos, en esencia: imprevisibilidad e inevitabilidad del riego derivado, la buena fe contractual y la excesiva onerosidad de la prestación debida.”
Moratoria en el pago de la renta
Aquellas pymes o autónomos que tengan suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre el local donde desempeñan su actividad y que cumplan los requisitos que a tal efecto se establecen en la propia norma (art. 3), tendrán la posibilidad de solicitar a su arrendador/a, cuando éste sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida superior a 1.500 m2), una moratoria en el pago de la renta arrendaticia.
El plazo para solicitar la misma será de un (1) desde el momento de la entrada en vigor de la norma y dicha solicitud deberá ser necesariamente aceptada por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo entre ambas partes para llevar a cabo la misma o reducir la renta del arrendamiento.
La moratoria se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus mensualidades y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse los cuatro (4) meses.
La renta se aplazará penalización ni devengo de intereses, a partir de la mensualidad siguiente, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, a contar desde el momento en que se supere la situación de estado de alarma o partir de la finalización del plazo de cuatro (4) antes referido y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
Aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta o rebaja de la misma
Aquellas pymes o autónomos que tengan suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre el local donde desempeñan su actividad y que cumplan los requisitos que a tal efecto se establecen en la propia norma (art. 3), tendrán la posibilidad a su arrendador/a, cuando éste sea distinto de los definidos en la medida anteriormente indicada, el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta o una rebaja de la misma, siempre y cuando las partes no hubieran alcanzado previamente un pacto en este mismo sentido.
El plazo para solicitar el aplazamiento o reducción de la renta será de un (1) desde el momento de la entrada en vigor de la norma.
Habilitación para la disposición de la fianza
Exclusivamente en el marco de los acuerdos que se refieren en los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prestada conforme a lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta arrendaticia. Caso de que se disponga de la misma total o parcialmente, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un (1) año a contar desde la celebración de acuerdo o en al plazo de vigencia que reste en caso de que este fuera inferior a un año.
Requisitos poder acceder a las medidas anteriormente indicadas
En el caso de los contratos de arrendamiento celebrados por autónomos, el arrendatario/a deberá cumplir los requisitos siguientes:
- estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o el Régimen Especial de SS de Trabajadores del Mar o Mutualidad sustitutiva al RETA, en el momento de declararse el estado de alarma
- que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/20 o por órdenes dictada por la autoridad competente al amparo de ese real decreto
- caso la actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar que la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior
En el caso de los contratos de arrendamiento celebrados por pymes, el arrendatario/a deberá cumplir los siguientes requisitos:
- que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
- que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/20 o por órdenes dictadas por la autoridad competente
- caso la actividad no se vea directamente suspendida, se deberá acreditar que la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior
Modo de acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos
El RDL 15/20 establece también el modo de acreditar los requisitos exigidos por para de los arrendatarios que soliciten la aplicación de alguna de las medidas indicadas anteriormente.
Para acreditar la reducción de la actividad, deberá presentarse inicialmente una declaración responsable en la que se haga constar que la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Cuando el arrendador lo requiera el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables.
Para acreditar la suspensión de la actividad, se presentará certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) u órgano competente en la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencia de la aplicación indebida de la medida de aplazamiento del pago de la renta
Finamente el RDL 15/20 regula las consecuencias de la aplicación irregular de la medida de aplazamiento del pago de la renta y establece expresamente que los arrendatarios que se hayan beneficiado de dicha medida sin reunir los requisitos indicados anteriormente, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de la medida excepcional, sin perjuicio de responsabilidades de otro orden a la que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.