MEDIDAS DE AYUDA A FAMILIAS Y COLECTIVOS VULNERABLES EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS PARA USO DE VIVIENDA
Es comúnmente conocido que como consecuencia de la promulgación del RD 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (en adelante RD 4632/20) muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender o reducir drásticamente su actividad, lo que ha tenido una incidencia negativa y directa en distintas instancias sociales, como son los trabajadores, consumidores, familias, que han visto afectada gravemente su capacidad para obtener recursos con los que atender a sus necesidades. Es, además, razonable que la anterior situación se prorrogue incluso más allá de del cese del estado de alarma.
Para paliar dicha situación el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en adelante RDL 11/20), publicado en el BOE del día 1 de abril y en vigor desde el día siguiente al de su publicación (excepto el artículo 37 que lo haría dos días después), ha establecido en materia de arrendamiento de las viviendas habituales de las personas afectadas
por las consecuencias económicas de las crisis del COVID-19. De entre las recogidas en el RDL 11/20, nos centraremos en este caso en las medidas que tienen una incidencia directa en la relación arrendaticia.
Las soluciones propuestas pretenden dar respuesta a la situación de vulnerabilidad en que pudieran encontrarse los arrendatarios de vivienda habitual y diseñar medidas de equilibrio que impidan que se genere la situación de vulnerabilidad para el pequeño propietario.
Suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos
Establece el artículo 1 del RDL 11/20 que, una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales acordada por el RD 463/20, en la tramitación de los procesos de desahucio sobre contratos de arrendamiento para uso de vivienda sujetos a la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) en los que la arrendataria acredite al Juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite conseguir una alternativa habitacional para él y para las personas con las que conviva, se podrá suspender con carácter extraordinario el acto de lanzamiento.
A tal efecto, cuando el Juzgado reciba un escrito de solicitud de suspensión amparada en causa de vulnerabilidad social o económica y considere que concurren los requisitos exigidos, el Letrado de la Administración de Justicia comunicará tal circunstancia a los servicios sociales competentes e iniciarán los trámites para la suspensión del lanzamiento.
El plazo de la suspensión será, en cualquier caso, el que se estime necesario para que adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas. A tal efecto, estos servicios aportarán el correspondiente informe.
Si éste no se encontrase señalado, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, por un periodo máximo de seis (6) meses a contar desde la entrada en vigor del RDL 11/20 (2 de abril 2020).
A los efectos de lo dispuesto en el artículo 150.4 de la Ley 1/200, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) se considera que existe consentimiento de la arrendataria por la mera presentación del escrito de suspensión.
En caso de que la suspensión anteriormente referida pudiera afectar a arrendadores que también acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19, el Letrado de la Administración de Justicia deberá igualmente comunicarlo a los servicios sociales competentes para que lo tenga en consideración a los efectos de determinación del plazo máximo de suspensión y las medidas de protección a adoptar.
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
El artículo 2 del RDL 11/20 establece, para el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU cuyo periodo de prórroga obligatoria (recogido en el artículo 9.1 de la LAU) o periodo de prórroga tácita (regulado en el art. 10.1 de la LAU) finalice dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de la dicha norma y los dos (2) meses posteriores a la finalización del estado de alarma, la posibilidad aplicar una prórroga del plazo de duración del contrato por un periodo máximo de seis (6) meses, a solicitud del arrendatario
Durante dicha prórroga seguirán siendo de aplicación los términos y condiciones establecidos inicialmente el contrato objeto de prórroga.
La solicitud de prórroga del arrendatario deberá necesariamente ser aceptada por el arrendador, salvo que las partes de mutuo acuerdo determinen otros términos o condiciones.
Moratoria de la deuda arrendaticia
Los artículos 3 a 9 del RDL 11/20 establecen medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendataria de personas arrendatarias de viviendas habituales en situación de vulnerabilidad económica a causa de las consecuencias la crisis provocada por el COVID-19.
En este sentido, el artículo 4, establece que el arrendatario/a de vivienda habitual en virtud de contrato sujeto a la LAU que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar al arrendador/a, cuando este sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (considerando como tal a aquella persona física o jurídica titular de más de diez -10- inmuebles urbanos excluidos garajes y trasteros, o, una superficie construida superior a 1.500 m2), el aplazamiento temporal extraordinario del pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación de la deuda total o parcial de la renta no se hubiera acordado ya entre las partes.
El plazo para plantear la solicitud será de tres (3) meses a contar desde la entrada en vigor del RDL 11/20.
El arrendatario deberá dar respuesta a la solicitud en el plazo de siete (7) laborables, pudiendo consistir la misma en:
- una reducción en la renta del 50% durante el plazo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad del arrendatario/a, en cualquier periodo máximo de cuatro (4) meses;
- una moratoria en el pago de la renta que se aplicará automáticamente y durante todo el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad del arrendatario/a, sin que en ningún caso dicho periodo pueda superar los cuatro (4) meses.
La renta se aplazará, a partir de la primera renta posterior a la solicitud de moratoria, fraccionándose cada una de las cuotas aplazadas en, al menos, tres (3) años a contar desde que se supere la situación de vulnerabilidad, sin que en ningún caso ese plazo pueda superar los cuatro (4) meses y siempre dentro del plazo durante el que se extienda la vigencia del contrato de arrendamiento o sus prórrogas.
No será posible aplicar al arrendatario/a ningún tipo de penalización ni intereses sobre las cantidades aplazadas.
Estas medidas resultarán aplicables en cualquier caso a los arrendamientos del Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de deudores hipotecarios.
Definición de situación de vulnerabilidad
El artículo 5 del RDL 11/20 define la situación de vulnerabilidad económica mediante la definición de los requisitos exigibles para acreditar la concurrencia de la misma. Así se encuentra en situación de vulnerabilidad económica a efectos de la referida norma quien reúna los siguientes requisitos:
- a) quien esté obligado a pagar la renta del alquiler pese a estar en situación de desempleo, afectado por un ERTE o que su jornada laboral se haya visto reducida por motivos de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
- con carácter general, el límite de tres (3) veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (en adelante IPREM) mensual.
Ese límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo de la unidad familiar. En el caso de unidades familiares monoparentales ese límite se incrementará en 0,15 veces el IPREM
También se incrementará el límite en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
- caso de que algunos de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite permanentemente para la actividad laboral, el límite será cuatro (4) veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos por hijos al cargo
- en caso de que la persona obligada a pagar la renta padezca parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido superior al 33%; o persona con discapacidad física o sensorial , con grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en caso de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o su cuidador para actividad laboral, el límite será de cinco (5) el IPREM
- b) la importe total de la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, deben ser iguales o superiores al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se consideran “gastos y suministros básicos” el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de comunicación fija y móvil y contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos en relación a la vivienda habitual y que corresponda satisfacer al arrendatario/a.
- no se considerará que concurren los supuestos de vulnerabilidad a los efectos de la norma que referimos en caso de que el arrendatario/a o cualquiera de los integrantes de su unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de una vivienda en España. No será de aplicación lo anteriormente dispuesto cuando la propiedad o usufructo recaigan sobre una parte alícuota de una propiedad o se haya obtenido por causa de testamento o transmisión mortis causa sin testamento.
Se exceptuará de este requisito también a quien, siendo titular de una vivienda, acrediten no disponer de ella por causa de separación o divorcio, por cualquier causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por causa de discapacidad del titular o alguna de las personas que configuran su unidad familiar.
Acreditación de las condiciones subjetivas
El artículo 6 del RDL 11/20 regula el modo en el arrendatario/a debe acreditar frente a la arrendataria la concurrencia de las circunstancias exigidas en el artículo anterior para beneficiarse de la aplicación de las medidas establecidas en la norma. Así, el arrendatario/a deberá acreditar:
- en caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestación por subsidio de desempleo
- en caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la AEAT o el organismo competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración del cese de actividad
- en cuanto al número de personas que habitan en la vivienda habitual, deberá aportar el Libro de Familia o documento acreditativo de la pareja de hecho; el certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en el inmueble de referencia en el momento de presentación de la documentación de la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos; declaración de discapacidad, de dependencia o incapacidad permanente para realizar actividad laboral
- en cuanto a la titularidad de los bienes, deberá aportar nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar
- declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recurso económicos suficientes conforme a lo dispuesto en el RDL 11/20
Si el solicitante de la moratoria no pudiera aportar alguno de los documentos requeridos, podrá sustituirlo por una declaración responsable que incluya la justificación de los motivos, relacionados necesariamente con las consecuencias de las crisis del COVID-19, de la no aportación.
Consecuencia de la aplicación indebida de la moratoria de deuda arrendaticia
El artículo 7 del RDL 11/20 regula las consecuencias de la aplicación indebida de la moratoria de la deuda arrendaticia. En concreto, el artículo establece que la persona o personas que se hayan beneficiado de la moratoria de la deuda arrendaticia sin reunir los requisitos exigidos en el artículo 5 de la norma, serán responsables de los daños y perjuicios que pudieran producir, así como de los todos gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de cualquier otro orden que de su conducta se pudieran deducir.
En cualquier caso, el importe de los daños y perjuicios no podrá ser inferior el beneficio que indebidamente hubiera obtenido la persona infractora por la aplicación de la norma, quien incurrirá también en mora en los casos en que, voluntaria y deliberada, busque situarse o mantenerse en una posición de vulnerabilidad económica con el fin de conseguir para sí a aplicación de las medidas recogidas en la norma.
Modificación de las condiciones contractuales
El artículo 8 del RDL 11/20 establece que el arrendatario/a en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual sometido a la LAU, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar del arrendatario/a, cuando ésta no sea ninguna de las comprendidas en el artículo 4, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre y cuando que dicho aplazamiento o condonación total o parcial no se hubiera acordado previamente entre las partes.
El plazo para solicitar ese aplazamiento será de tres (3) meses a contar desde la entrada de en vigor de la norma.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador/a deberá comunica a la arrendataria, en el plazo máximo de siete (7) días laborables, las condiciones del aplazamiento o del fraccionamiento d la deuda o, en su defecto, de las posibles alternativas que plantea al respecto.
Si el arrendador/a no aceptase ningún acuerdo sobre el aplazamiento, y, en cualquier caso cuando el arrendatario/a se encuentre en situación de vulnerabilidad sobrevenida conforme a lo dispuesto en el artículo 5, el arrendatario/a podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en la norma.
Finalmente el RDL 11/20 recoge una serie de medidas cuyo objetivo sería ayudar financieramente a los arrendatarios a dar una solución a su situación de vulnerabilidad (artículos 9, 10 y 11).